ÚSCHOVA KUPNÍ CENY

22.11.2021

Prodej nemovitostí je dnes záležitostí mnoha milionů korun, které si stěží předají kupující s prodávajícími z ruky do ruky. To už v dnešní době ani není možné.

Ať už prodáváte nebo kupujete nemovitost, dostanete se do fáze, kdy je potřeba vyřídit peníze. Z ruky do ruky je předat nelze. Ten totiž snadno překročí limit 270 000 korun, což je maximum, které lze platit v hotovosti. Navíc v hotovosti se asi ani nebude chtít kupujícímu platit, vystavil by se riziku. To pak platí i pro prodávajícího. Z tohoto hlediska by se Vám pak mohla stát nemilá věc, že by úřad zjišťoval, odkud jste vzal peníze, od koho jste je dostal atd.

Ale zpátky k obchodu. Ten je uzavřený až přepisem nemovitosti v katastru. A to rozhodně není záležitost na jeden den. V praxi to obvykle probíhá tak, že se podepíší prodejní/kupní smlouvy a zažádá se o zapsání do rejstříku. Což je úkon, který podle zákona trvá 20 dnů a dalších 10 dnů má katastrální úřad na rozhodnutí o povolení vkladu do rejstříku. Celkově je tak nutné počítat s měsícem i delším časovým úsekem.

A to je období, které je pro jednu ze stran rizikové. Pokud by totiž kupující zaplatil ještě před převodem nemovitosti, prodávající by nemusel převod dokončit a papírově by mu zůstala nemovitost a měl by i peníze. Z opačného pohledu: pokud by kupující měl zaplatit až po převodu a prodávající by na něj nemovitost převedl, vystavuje se riziku, že nemovitost už nebude jeho a kupující nezaplatí.

Peníze musí do úschovy

Toto riziko řeší úschova peněz. To znamená, že kupující u třetí strany, na které se s prodávajícím dohodnou, složí peníze a ty se prodávajícímu uvolní v momentě přepisu nemovitosti na katastru. Jenže kdo má být tou třetí stranou, u které se peníze uloží?

V případě, že obchod zprostředkovává realitní kancelář, tak se nabízí úschova peněz u ní. Možné to je a dřív to bylo i velmi časté řešení. Bohužel, výjimečně došlo k situaci, kdy kancelář nebo makléř peníze zpronevěřili. Proto v roce 2020 vstoupila v platnost nová legislativa, která vyloženě nezrušila možnost uložení peněz u realitní kanceláře, ale výrazně zpřísnila podmínky.

Realitní úschova má nová pravidla

Realitní zprostředkovatel nemůže úschovu u něj uvést v kupní smlouvě. Musí o ni zažádat klient a to na samostatném písemném dokumentu. Následně zprostředkovatel zřídí u banky nový účet pro tuto transakci. Účet je vedený na jeho jméno, ale je u něj uvedeno, že finanční prostředky patří třetí straně. A všechny finanční prostředky musí být převáděny bezhotovostně.

Já osobně tuto službu vůbec nenabízí a to ani na přání klientů. Klienti, kteří obchodují se mnou mají tři možnosti, a to advokátní úschovu, notářskou úschovu a nebo bankovní úschovu.

Nejčastěji využívám advokátní úschovu, protože mi tato advokátní kancelář připravuje smlouvy a tak se úschova finančních prostředků u ní přímo nabízí. Výhodou je, že advokát pak zná celý případ, a spolupráce mezi námi je již formalitou. Advokátní kancelář je pojištěná. Účet pro konkrétní úschovu je individuální a oddělený od běžných účtů advokátní kanceláře. Advokátní úschovu jako celý právní servis spadá do nákladů za zprostředkování prodeje.

Nejdražší je notářská úschova, ceny jsou pevné

V případě, kdy klient (ať již prodávající nebo kupující) nechce z nějakého důvodu advokátní úschovu, obracím se na notařskou kancelář. Ceny za tuto službu jsou u notářských úschov pevně dané. Ty mají zákonem stanovené ceny: 

  • z prvních 500 000 korun = sazba 2 % 
  • 500 0000 - 1 000 000 = sazbou 0,9 % 
  • 1 - 3 miliony = sazba 0,5 %
  • zbytek do 20 000 000 korun = sazbou 0,1 %

V případě notářské úschovy si klient požadující tento typ úschovy, náklady s tím spojené hradí sám. 

I zde jsou finanční prostředky uložené na individuálním účtu a notář je pojištěn proti úpadku stejně jako advokát. Ale pozor, pojištění se nevztahuje na zpronevěru.

Bankovní úschova má svá "ale"

Poslední možností je bankovní úschova. I ta má svá daná pravidla, musíte podepsat smlouvu o jistotním či vázaném účtu, ve které nelze upravovat tak jak u advokáta nebo notáře. Buď chcete nebo nechcete. Ne všechny banky to dělají.

Ceny se liší podle bankovního ústavu, ale obvykle se pohybují okolo 0,2 - 0,3 % z uložené částky. Suma je však omezená minimální a maximální hodnotou, které se pohybují v rozmezí pěti až dvaceti tisíc korun. Je to tedy levnější varianta než notářská úschova.

Dobrý makléř doporučí nejvhodnější možnost úschovy a vy teď už víte, jaké jsou i případné další možnosti. Vždy byste měli mít na výběr. V případě, že část prostředků budete hradit z hypotéky, bude vše řešit i úvěrující banka.

Máte-li k tomuto tématu nějakou otázku, neváhejte se mě zeptat, ráda Vám odpovím.

Hezkýden Vám přeji Biernatová Jitka, 733726910