Na co všechno si dát pozor při koupi pozemku?

26.10.2020

Dostatečně prověřte pozemek, na kterém chcete stavět, ještě před koupí. Vyhnete se tak pozdějším komplikacím.

Koupě pozemku se může zdát jednoduchá. Ale není tomu tak vždy. Je totiž potřeba prověřit vše, co by Vám mohlo zabránit tam postavit dům, jaký chcete. A toto nebezpečí číhá z několika stran.

1. Katastrální úřad

První vaše cesta by měla vést na katastr nemovitostí. Zjistěte, kdo pozemek vlastní, zda je jediný vlastník nebo je několik spoluvlastníků. Dozvíte se také, zda na pozemku nevázne nějaké omezení vlastnického práva (zástava, věcné břemeno nebo i předkupní právo či exekuce), zda se na tento pozemek dostanete po obecní cestě nebo je tam soukromý vlastník, který má zatíženou parcelu věcným břemenem. Tyto situace budete muset řešit - nejen s vlastníkem, ale i právníkem, bankou, která vám poskytne hypotéku atd.

Černá stavba na pozemku, která není v katastru nemovitostí; nesedící výměra pozemku se záznamem v katastru či plot jinde, než má být (nechte si pozemek kontrolně zaměřit geodetem), nepojistitelnost budoucího domu kvůli předem nezjištěnému povodňovému pásmu (zajímejte se u pojišťovny), špatné výsledky radonového či hydrogeologického průzkumu (existují orientační mapy).

Zahrada, travní porost, orná půda?

Zajímat vás musí i druh pozemku. Ornou půdu i další druhy, vč. časté zahrady je často nutné třeba vyjmout z půdního fondu a to stojí peníze. Co by ale mohl být opravdu problém, je vyšší stupeň ochrany. Pak už by vaše cesta před koupí musela směřovat na stavební úřad, kde by vám měli říct vše potřebné k tomu, zda a za jakých podmínek lze stavět.

Územní plán

Naprosto zásadním dokumentem je však "územní plán". Ten vám jasně odpoví na otázku, zdali je pozemek zastavitelný, a také, co se chystá v jeho okolí. Nikdy nekupujte pozemek bez toho, aniž byste viděli územní plán, řádně se jím proklikali (všemi vrstvami) a v případě nejasností si vše ověřili na stavebním úřadě.

Nejlepším postupem je podat si "žádost o územně plánovací informaci". Nevěřte nikomu, kdo slibuje brzkou změnu územního plánu. Ta není nikdy dopředu jistá.

Další naprosto zásadní informace z územního plánu jsou ochranná pásma např. plynovodu, která by v krajním případě mohla zcela stavbu znemožnit.

Samostatnou kapitolou jsou památkové zóny nebo archeologicky významné lokality, zde si musíte opět zjistit přesné podmínky stavby. Pozor na blízkost "veřejně prospěšných staveb", z nich někdy vyplývají omezení.

Další možné komplikace a vícenáklady

Nejde jen o to, zda jde na pozemku vůbec stavět, na což by vám měl odpovědět předchozí postup, ale také o to, zdali na něm postavíte dům, který chcete, a za peníze, za jaké chcete. Ohledně toho se zajímejte zejména o:

  • vedení inženýrských sítí na pozemku i nad pozemkem (např. "pod dráty" nelze vůbec stavět, což některé spekulanty neodradí vám takový pozemek prodat!)
  • jejich ochranná pásma (pozor na staré telefonní a nové optické kabely), povolené procento zastavitelnosti;
  • povinné odstupy a zda na ně lze případně získat výjimku;
  • zda obec nevyžaduje např. klasické sedlové střechy či něco jiného;
  • možnost připojení ke všem sítím, jako je voda, kanalizace, elektřina, plyn, internet.

Jsou všechny na hranici pozemku, ideálně již vyvedeny a připraveny? Nebo je budete muset vést z komunikace či dokonce z větší dálky? Můžete se na všechny opravdu bez problémů připojit? Nevyžaduje obec velké poplatky nebo nemá problémy s kapacitou? Máte vyjádření správců sítí, že bude připojení bez problémů? Není na příjezdové cestě, kde se sítě nachází, metrová vrstva betonu a nebude to tedy znamenat obří vícenáklady?

Pozor na sousedy

A soused, který už od prohlídek pozemku huláká přes plot, že tady se bude stavět jen přes jeho mrtvolu. V takovém případě platí, že kdo uteče, vyhraje.