Co musíte vědět o spoluvlastnickém podílu?

10.02.2021

Pojem "spoluvlastnictví nemovitosti" mnohým ihned asociuje konflikty a obtížnou dohodu mezi stranami. V deseti bodech shrnujeme, proč bývá spoluvlastnictví pramenem neshod, jaké má formy či jak ho zrušit.

Co je to podílové spoluvlastnictví?

Jedná se o jednu z nejčastějších forem spoluvlastnictví, kdy nemovitost vystupuje navenek jako celek. Každému ze spoluvlastníků náleží určitý podíl. Jednotlivé podíly mohou být různě veliké a v daném rozsahu může dotyčný rozhodovat. S některými právními úkony musí souhlasit všichni spoluvlastníci bez rozdílu velikosti podílu, k jiným postačí souhlas pouze nadpoloviční většiny. A z toho plynou nezřídka nemalé problémy. Často se opakuje scénář podobný tomuto: "Na začátku všechno vypadalo růžově, a tak si tři sourozenci i se svými partnery pořídili vícegenerační dům se třemi byty do podílového spoluvlastnictví. Byla to jediná cesta, jak finančně dosáhnout na domek se zahrádkou. Po určité době ale začalo docházet k názorovým rozepřím....

Jak je to při dědickém řízení?

Spoluvlastnictví v takovém případě vzniká na základě úmrtí zůstavitele. Dědici se automaticky stávají spoluvlastníky a musí se dohodnout, co s nemovitostí dál. To bývá přirozeně semeništěm problémů a neshod vedoucích až k rozkmotření rodin. Vždy je proto lepší se takovému dědění vyhnout. V ideálním případě by zůstavitel měl nemovitost darovat pouze jednomu dědici ještě před svou smrtí. Učinit tak může i pomocí závěti, aby vlastnická práva na dědice přešla až po jeho smrti. 

Co je to ideální polovina?

Ideální polovina představuje zvláštní formu spoluvlastnictví, kdy každému spoluvlastníku náleží přesně poloviční podíl na nemovitosti. I když je toto řešení z finančního hlediska spravedlivé, z praktického hlediska se jedná o nejméně vhodnou formu. Oběma stranám přísluší stejné povinnosti při údržbě nemovitosti. Také mají stejná práva - oba ji mohou používat stejným způsobem. Vše tedy závisí na dohodě stran. Další neshody a konflikty obvykle vyvstávají také z toho, že u ideální poloviny není nikde předem dané, kdo vlastní kterou část a kterou smí užívat. 

Jaká rizika přináší spoluvlastnictví?

Z právního hlediska jsou spoluvlastníci nejen oprávněni, ale také povinni společně a nerozdílně. Případné pohledávky má tedy věřitel právo vymáhat po kterémkoliv z nich. 

Jak ze spoluvlastnictví ven?

Spoluvlastnictví ovládá princip dobrovolnosti a nikdo k němu nemůže být nucen. Nejlepší cestou k ukončení spoluvlastnictví je vždy dohoda. Možností existuje více: - První je nejjednodušší - prodej celé nemovitosti. Strany si následně rozdělí finanční obnos. - Druhá - rozdělení spoluvlastnictví. V domě se vymezí jednotky, pozemek se nechá zaměřit a rozdělí se menší parcely.- Třetí - převod na jediného vlastníka. Strany se mohou dohodnout, že jeden z nich vyplatí ostatní a odkoupí od nich jejich podíly. Obvykle v takovém případě bývá možné financování úvěrem.

Lze zrušit podílové spoluvlastnictví soudní cestou?

V případě, že se spoluvlastníci nedohodnou, může o zrušení spoluvlastnictví nebo o rozdělení společné věci rozhodnout soud. V takovém případě se soud přikloní k návrhu jedné ze stran. Z toho přirozeně plyne další rozkmotření v mezilidských vztazích, protože jedna ze stran vždy odejde jako poražená. 

Kdy není možné společnou nemovitost rozdělit?

Soud nepřistoupí k rozdělení nemovitosti tehdy, když nemovitost slouží určitému účelu a rozdělením by ztratila svou funkci. K této cestě by soud nepřistoupil ani tehdy, pokud by se tak podstatně snížila hodnota nemovitosti. 

Novela NOZ téměř zrušila předkupní právo

Novela nového Občanského zákoníku platná od 1. 7. 2020 zredukovala předkupní právo tak, že téměř přestalo existovat. V případě, že někdo chce prodat svůj podíl na nemovitosti, již nemusí svůj podíl přednostně žádnému z ostatních spoluvlastníků. Díky této novele se výraznou měrou usnadní převody garážových stání v bytových domech, sklepních kójí či předzahrádek. 

Kdy zůstává předkupní právo zachované?

V případě dědění. Nicméně i tehdy zůstává povinnost nabídnout svůj podíl ostatním pouze po dobu šesti měsíců. Po uplynutí této doby lze převod podílu provést bez nutnosti předkupního práva. 

Jak se rozhoduje o nemovitosti ve spoluvlastnictví?

Spoluvlastníci rozhodují podle velikosti svých podílů. O běžných záležitostech spojených se správou nemovitosti postačí ⅔ hlasů. Mezi takové úkony patří údržba či změna využívání některé části. Jednomyslný souhlas vyžadují až takové úkony, jakými je zatížení společné věci nebo dlouhodobé omezení práv spoluvlastníků. I toto je jedním z bodů, které řeší novela Občanského zákoníku z léta loňského roku.